De manier waarop u vastgoed aankoopt, bepaalt mee uw fiscale impact, financieringsruimte, flexibiliteit en latere exit. Dat geldt zeker in 2026, nu regels rond registratierechten en "optimalisatietechnieken" strenger worden en de overheid meer aandacht besteedt aan correcte structuren.
Op 31 maart 2026 werd hierover een praktijkgerichte infosessie gegeven (ABMplus in Kampenhout), met als centrale vraag: koopt u best privé, via uw vennootschap of gesplitst? In deze blog bundelen we de inzichten in duidelijke taal, met aandacht voor de realiteit van ondernemers en investeerders in Vlaanderen en Vlaams-Brabant.
Let op: dit is algemene informatie, geen individueel fiscaal advies. Voor uw concrete situatie: afstemmen met uw accountant, fiscalist en notaris is essentieel.
1) Privé aankopen: vaak het simpelst, maar niet altijd het meest strategisch
Privé kopen is doorgaans het meest rechtlijnig: u koopt in volle eigendom, u woont er zelf of u verhuurt. In Vlaanderen kan privé aankopen van de enige eigen woning bovendien (onder voorwaarden) genieten van het verlaagde tarief van 2% registratierechten.
In 2026 is het wel belangrijk om te weten dat Vlaanderen de voorwaarden voor dat 2%-tarief verder heeft aangescherpt. Zo komt het voordeel enkel nog in aanmerking bij een "zuivere" aankoop in volle eigendom door natuurlijke personen. Dat heeft impact op gemengde of gesplitste structuren.
Wanneer is privé vaak logisch?
• u koopt een gezinswoning voor eigen bewoning
• u wil eenvoud en flexibiliteit bij latere verkoop
• u wil vastgoed buiten uw vennootschapsrisico houden
2) Aankopen via vennootschap: interessant voor bedrijfsvastgoed, opletten bij privégebruik
Voor bedrijfsvastgoed (kantoor, KMO-unit, magazijn, handelsruimte) kan aankoop via vennootschap logisch zijn: het pand ondersteunt de bedrijfsactiviteit en past binnen de financiële structuur van het bedrijf.
Waar ondernemers soms struikelen, is bij panden met (deels) privégebruik. Een vennootschap die een woning aankoopt die de bedrijfsleider privé gebruikt, raakt snel aan regels rond voordelen van alle aard, marktconforme vergoedingen en correcte documentatie.
Wanneer is via vennootschap vaak logisch?
• het pand wordt professioneel gebruikt (kantoor, atelier, opslag, retail)
• u wil vastgoed beheren binnen een bredere ondernemingsstructuur
• u wil de cashflow en financiering in de vennootschap houden
3) Gesplitste aankoop: nog mogelijk, maar in Vlaanderen niet langer gekoppeld aan 2%
De "klassieke" gesplitste aankoop (bijvoorbeeld privé de blote eigendom, vennootschap het vruchtgebruik) werd jarenlang gebruikt in investerings- en planningscontext. In Vlaanderen is daar in 2026 een belangrijke nuance bijgekomen: het verlaagde tarief van 2% geldt niet meer voor situaties waarin niet iedereen volle eigendom verwerft. Met andere woorden: aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom valt in dat kader terug op het standaardtarief.
Dat betekent niet dat gesplitste aankoop "verdwijnt", maar wel dat u ze anders moet bekijken: minder als registratierechten-optimalisatie en meer als juridische en economische structuur die correct gewaardeerd en onderbouwd moet zijn.
Belangrijk aandachtspunt: de waardering van het vruchtgebruik moet verdedigbaar zijn. Overwaardering kan leiden tot fiscale discussies en risico's.
4) Vruchtgebruik, opstal en andere zakelijke rechten: nuttig, maar alleen met correcte motivering
Tijdens de infosessie werd terecht benadrukt dat technieken zoals vruchtgebruik en recht van opstal vooral werken wanneer ze:
1. passen bij de realiteit van het gebruik (professioneel of gemengd)/
2. correct gedocumenteerd en gewaardeerd worden.
Het recht van opstal kan bijvoorbeeld interessant zijn om een duidelijke scheiding te maken tussen grond en gebouw, of om een tijdelijk gebruik juridisch strak te organiseren. In recente fiscale teksten zien we ook dat de aftrekbaarheid van vergoedingen rond erfpacht/opstal en gelijkaardige rechten specifieker wordt afgebakend, wat de nood aan correcte structuren versterkt.
5) Private onroerende leasing: alternatief dat vaker op tafel komt
Private onroerende leasing wordt in de praktijk soms gebruikt als financierings- of structureringstechniek, waarbij bijvoorbeeld de bedrijfsleider privé optreedt als "leasinggever" en de vennootschap als "leasingnemer". Dit kan in bepaalde situaties interessant zijn, maar vereist een goed begrip van de contractuele logica en fiscale behandeling.
Welke keuze past bij u? Een snelle beslissingscheck
- Koopt u vooral voor eigen bewoning?
- Dan is privé kopen meestal het startpunt, zeker met het 2%-tarief (als u aan alle voorwaarden voldoet).
- Koopt u een pand voor uw onderneming (kantoor, opslag, werkplaats)?
- Dan is aankoop via vennootschap vaak logisch, mits correcte huur/gebruik-afspraken en financiële onderbouw.
- Heeft u gemengd gebruik of denkt u aan structuren met vruchtgebruik/opstal?
Dan loont een voorafgaande analyse. In 2026 is het extra belangrijk om te weten dat het 2%-tarief in Vlaanderen niet meer "meeloopt" in gesplitste of niet-volle-eigendom aankopen.
Veelgestelde vragen over dit topic:
Kan ik in 2026 nog kopen aan 2% registratierechten in Vlaanderen?
Ja, voor de enige eigen woning, maar de voorwaarden zijn strenger en focussen op aankoop in volle eigendom door natuurlijke personen.
Is gesplitste aankoop verboden?
Nee, maar het verlaagde tarief van 2% is in Vlaanderen niet meer van toepassing wanneer niet iedereen volle eigendom verwerft (zoals bij vruchtgebruik/blote eigendom).
Wat is het grootste risico bij vruchtgebruikconstructies?
Een onvoldoende onderbouwde waardering of motivering. Overwaardering kan fiscale discussies veroorzaken.
ABM-Altos: vastgoedadvies met realiteitszin
Bij ABM-Altos begeleiden we eigenaars, ondernemers en investeerders niet alleen bij aan- en verkoop, maar ook bij de vastgoedlogica achter de beslissing: gebruik, rendement, flexibiliteit en marktpositie.
Neem gerust contact op met Rina Colson: rina@abm-altos.be | 0475 56 04 27