Heel wat bedrijfsleiders kopen vastgoed met hun vennootschap. Het voordeel is dat met bruto geld van de vennootschap kan worden geïnvesteerd in een afschrijfbaar vast actief. Het nadeel is dat na 25 jaar het gebouw volledig is afgeschreven maar volle eigendom is van de vennootschap met boekwaarde 0 EUR.
Om de 25 jaar verdubbelt de waarde van vastgoed in België wegens inflatie. Dat betekent dat een gebouw dat 25 jaar geleden werd aangekocht voor 500.000 EUR vandaag een marktwaarde heeft van 1.000.000 EUR maar aan 0 EUR in de balans van de vennootschap staat.
Zolang het gebouw van de vennootschap niet wordt verkocht of de vennootschap niet wordt geliquideerd is er fiscaal niets aan de hand. Maar indien het gebouw na 25 jaar wordt verkocht of de vennootschap wordt 25 jaar na de aankoop van het pand geliquideerd dan ontstaat er een meerwaarde van 1.000.000 EUR waarop 25% vennootschapsbelasting dient te worden betaald, zijnde 250.000 EUR. Hierna blijft er van de verkoop nog 750.000 EUR cash over in de vennootschap. Als die 750.000 EUR dan naar de privé wordt overgebracht dient er nog 30% roerende voorheffing te worden betaald, in dit voorbeeld 225.000 EUR.
De aap komt dus pas uit de mouw op het einde van de rit. De bedrijfsleider houdt privé slechts 525.000 EUR over van een vastgoedinvestering in de vennootschap die 25 jaar geleden werd aangekocht voor 500.000 EUR. Quasi de volledige waardestijging gaat op dat moment op aan belastingen.
Om te vermijden dat de meerwaarde bij verkoop of liquidatie volledig aan belastingen opgaat, kan worden geopteerd om het gebouw tijdig uit de vennootschap te halen en naar het privé vermogen van de bedrijfsleider over te hevelen. De vennootschap verkoopt het onroerend goed aan haar eigen bedrijfsleider (privé) middels bijvoorbeeld een klassiek hypothecair bankkrediet, een hypothecair bulletkrediet met inpandgave van een IPT, een Lombardkrediet met inpandgave van een beleggingsportefeuille of middels een combinatie van deze financieringstechnieken. Naar aanleiding van deze verkoop (sale) zal een meerwaarde worden gerealiseerd in de vennootschap. Hoe langer het pand al in de vennootschap zit, hoe hoger de meerwaarde zal zijn.
Als de bedrijfsleider na aankoop vanuit de vennootschap (sale) een private onroerende leasingovereenkomst afsluit (leaseback) dan zal de meerwaarde niet belast worden. Er is immers in de wetgeving voorzien dat de meerwaarde naar aanleiding van de verkoop van een vast actief gespreid belast wordt indien er binnen de 5 jaar opnieuw wordt geïnvesteerd in een afschrijfbaar vast actief. Het vast actief waarin de vennootschap dan opnieuw investeert is hier de private onroerende leasing. Op die manier kan vastgoed belastingvrij naar de privé worden overgebracht middels een private sale & leaseback.
Na het verlijden van de onroerende leasingakte is de juridische eigenaar van het onroerend goed de bedrijfsleider privé (de leasinggever) en de economische eigenaar de vennootschap (de leasingnemer).
Op het einde van de overeenkomst kan de leasingnemer het onroerend goed in volle eigendom verwerven bij het lichten van de koopoptie. Indien de leasingnemer (uw vennootschap) de koopoptie niet licht dan blijft het onroerend goed eigendom van de leasinggever (dus in de privé).
Bij het berekenen van een leasingvergoeding zijn steeds 2 onderdelen aanwezig. Een kapitaalgedeelte en een intrestgedeelte.
Het kapitaalgedeelte wordt berekend aan de hand van de waarde van het pand, vermeerderd met de financieringskost, registratierechten, BTW, hypotheekrechten en notariskosten. Dit gedeelte van de leasingvergoeding komt belastingvrij toe bij de leasinggever (bedrijfsleider).
Het intrestgedeelte wordt berekend op basis van de referentierentevoeten EURIBOR of OLO en vormt een roerend inkomen bij de bedrijfsleider, onderworpen aan 30% belasting.
Middels de leasingvergoedingen die de vennootschap maandelijks aan de bedrijfsleider betaalt kan de privélening worden terugbetaald.
Bent u bedrijfsleider en aandeelhouder van een vennootschap en wenst u meer te weten te komen over een private onroerende leasing of private sale & leaseback, aarzel dan niet om contact te nemen voor een vrijblijvend verkennend gesprek: rina@abm-altos.be.