De nieuwe regelgeving over het gunstregime voor familiale vennootschappen is helder: woningen en bouwgronden tellen vanaf 2026 in principe niet meer mee voor het gunstregime. Dat geldt zowel bij overdracht van de onderneming zelf als bij overdracht van aandelen van een familiale vennootschap. 

Wat in de vastgoedpraktijk extra aandacht vraagt, zijn drie punten:

1. De uitsluiting kan ook indirect spelen

Het gaat niet alleen om vastgoed dat rechtstreeks in de vennootschap zit. Ook residentieel vastgoed in dochtervennootschappen kan meewegen wanneer er een participatie vanaf een bepaalde drempel bestaat (in analyses wordt vaak verwezen naar 10%). 

2. "Hoofdzakelijk bewoning" wordt belangrijk

Een pand met gemengd gebruik (bv. praktijk + woonst) kan toch als residentieel worden gezien wanneer het hoofdzakelijk voor bewoning bestemd is. Dat maakt de kwalificatie in sommige dossiers gevoelig. 

3. Er is (minstens) één belangrijke uitzondering

In de duiding van o.a. SBB/Deloitte wordt een uitzondering beschreven voor bepaalde actieve vastgoedvennootschappen: wanneer een vennootschap aantoonbaar een professionele residentiële vastgoedactiviteit heeft (o.a. omzetcriterium) én voldoet aan een tewerkstellingsvoorwaarde, kan ze onder voorwaarden toch (gedeeltelijk) in aanmerking blijven komen. Details en interpretatie zijn essentieel en vragen dossieranalyse. 

Wat betekent dit voor bedrijfsvastgoed?

Bedrijfsvastgoed (kantoren, kmo-units, logistiek, retail) is op zich niet "residentieel". Toch wordt het relevant zodra er in dezelfde structuur ook woningen/bouwgrond zitten, of wanneer er een gemengde invulling is. De oefening wordt dus: splitsen, waarderen en documenteren. 

Bij ABM-Altos zien we dit vooral terugkomen bij ondernemers die doorheen de jaren een vennootschap hebben uitgebouwd met zowel operationele assets als patrimonium. Sinds 1 januari 2026 kan die mix fiscaal anders uitpakken bij schenking of vererving. 

Heb je vragen over dit topic? Neem contact op met Rina Colson, rina@abm-altos.be of 0475 56 04 27.